内容摘要：北京写字楼。李凯旋/摄本报chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道今年上半年，北京商业地产市场呈现出“冰火交织”的复杂态势。世邦魏理仕CBRE）于7月8日发布的最新报告显示，在写字楼市

北京写字楼。六连降李凯旋/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道

今年上半年，北京北京商业地产市场呈现出“冰火交织”的写字复杂态势。世邦魏理仕（CBRE）于7月8日发布的楼空最新报告显示，在写字楼市场连续四个季度“零新增供应”的置率增供罕见背景下，全市空置率实现六连降至17.8%；然而，上半受去化压力影响，年租租金累计下滑4.4%，金累计下业主“以价换量”的跌％市场博弈进一步加剧。

写字楼空置率“6连降”

今年上半年，米新北京写字楼市场供应端保持“静悄悄”状态，入市连续四个季度录得零新增交付。六连降在无新增供应的北京缓冲下，北京写字楼整体空置率连续六个季度呈下降趋势。写字世邦魏理仕数据显示，楼空截至今年二季度末，北京写字楼空置率回调至17.8%。

从细分数据来看，今年二季度北京写字楼净吸纳量达10.9万平米，上半年累计净吸纳量达到20.4万平米。甲级写字楼凭借性价比优势，有效满足了企业对高品质办公空间的需求，成为全市吸纳量的核心驱动力。其中，中关村子市场依托强大的产业黏性，快速消化了腾退空间，空置率已回落至7.1%。

然而，下半年市场格局或将生变。随着新项目集中交付，预期压力下的业主为锁定优质租户并稳定出租率，仍以价格让步作为主要去化手段。世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易租户代表负责人袁慧向《华夏时报》记者指出：“因此，全市租金延续下行态势，上半年累计下降4.4%至218.4元/平米/月。”

袁慧进一步分析称，今年下半年北京办公楼市场将迎来约48万平米的新增供应。尽管供给侧压力抬升可能推动全市空置率重回上升通道，但高品质项目的入市有望激活连层置换需求。近期，北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的政策支持，这些中长期增量需求有望逐步释放，但年内难以完全对冲新增供应带来的短期压力。

此外，AI技术的普及正在重塑写字楼市场。受AI工具应用影响，部分行业正加速推进空间整合与效率优化，阶段性退租及需求收缩压力依然存在。同时，企业对楼宇供电、网络带宽、安防系统等基础设施提出了更高要求，这在一定程度上拉长了部分存量项目的去化周期，加剧了整体供需博弈。

平谷仓储物流市场租金下行压力增加

得益于部分产业的提质升级，北京仓储物流市场的空置率也出现下调。世邦魏理仕数据显示，今年上半年，北京仓储物流市场空置率累计下降1.4个百分点至39.3%。上半年仓储物流市场新增供应共计43.3万平米，带动净吸纳量跃升至33.6万平米，这一数字已超过2025年全年总量的85%。其中，以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流成为新增需求引擎，占总新租面积的61%。

在环京市场方面，今年上半年廊坊累计新增供应17.7万平米。得益于第三方物流及批零类企业分拨需求的持续扩张，廊坊上半年累计净吸纳量达49.8万平米，空置率创下2021年年中以来的新低，降至16.3%。

租金方面，今年上半年北京仓储物流市场租金环比下降6.7%至33.4元/平米/月。租金下行压力主要集中在平谷区。经过上半年累计19%的降幅调整后，平谷当前租金比临近的北京子市场低45%—55%，且接近或低于临近的环京子市场。这种价格优势在带动自身去化的同时，也通过价格锚定效应向周边子市场传导下行压力。

“今年下半年，北京预计将有88万平米的新增高标仓储设施在平谷、顺义以及房山子市场交付，供应高企致使京内市场承压持续加剧。”世邦魏理仕中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄对《华夏时报》记者表示，“平谷经过深度调整期后，未来租金下降空间有限，预计降幅将缩窄。”

企业关注重点改变

今年上半年，AI、算力、芯片等科技企业成为资本市场的焦点。正如前文所述，AI的广泛应用对商业地产的配置提出了全新要求。世邦魏理仕指出，不同行业对于空间载体的需求持续分化，企业在选址过程中已不再仅关注租金水平，而是更加重视空间与业务发展的匹配度。

具体而言，人工智能、系统解决方案等科技企业更倾向于选择楼宇品质优越、人才集聚优势明显的办公项目，以满足研发协作及人才吸引的需求。而医药、生命科学和工业品制造企业则更加关注产业生态及研发、中试、轻生产等专业功能，对复合型产业园区的配置需求显著提升。世邦魏理仕数据显示，今年上半年，此类载体的商务园区净吸纳量几乎相当于全市总和。

仅看商务园区，今年上半年全市累计净吸纳量为10.4万平米，整体需求保持平稳释放。但租金仍承压，今年二季度已跌至126.8元/平米/月，上半年累计跌幅达到3.1%。多数单一研发办公属性项目继续依靠租金下调、灵活租赁策略或定制装修服务来维持市场吸引力。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示，近期北京围绕科技创新、人工智能及数据要素配置密集出台支持政策，支持方向已由科技研发进一步延伸至模式应用、产业转化及数据流通等关键环节。其中，政策新增算力创新券专项支持AI研发，并扩大对科技型中小微企业和创业团队的测试、研发服务补贴覆盖面，有望降低企业研发成本，带动战略性新兴产业的空间需求释放。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁