内容摘要：自2026年2月起，北京二手房价格终结了连续10个月的环比下跌态势，转而实现连续4个月的小幅上涨。彭红侠/发自北京北京二手房市场成交量持续维持高位运行。北京市住建委最新统计数据显示，6月全市二手房网签

自2026年2月起，网签北京二手房价格终结了连续10个月的近万京手环比下跌态势，转而实现连续4个月的套北小幅上涨。

彭红侠/发自北京

北京二手房市场成交量持续维持高位运行。房卖

北京市住建委最新统计数据显示，网签6月全市二手房网签量达到16,近万京手618套，创下近5年同期新高，套北同比增长9.77%。房卖上半年累计网签二手住宅93,网签583套，仅次于2021年同期水平，近万京手稳居近5年高位。套北

价格端亦出现积极信号。房卖多家权威机构监测表明，网签自2月份以来，近万京手北京二手房价格已走出下行通道，套北进入连续4个月的小幅上涨周期。

“成交量稳步攀升，价格温和回升，市场正处于修复通道中。”北京丰台区链家房产经纪人李芸表示。她观察到，所在小区去年底价格仍在探底，但春节后涨价房源显著增加；至四五月份，新上房源挂牌周期大幅缩短，部分房源数周内即成交，业主不再像往年那样急于降价抛售。

华泰证券分析指出，今年房地产市场的复苏并非单一政策驱动或季节性因素所致，而是多重因素共振的结果：房价经历快速调整后，购房门槛已降至刚需可接受区间；低总价房屋的“租金月供差”回归平衡，既驱动了刚需群体“租转购”，也吸引了稳健型投资者入场。

01 连续3个月领跑5年同期水平

拉长周期观察，本轮市场回暖的起点清晰可辨。

中指研究院数据显示，自2026年2月起，北京二手房价格结束“10连跌”，至今已实现连续4个月小幅上涨。成交量方面，3月网签量逼近2万套，创近15个月新高；4、5月虽微有回调，但6月网签量再次回升至16,618套，连续3个月领跑5年同期水平。

针对二手房市场回暖，合硕机构首席分析师郭毅认为，这是政策红利释放、供需格局优化以及城市基本面支撑共同作用的结果。

“政策宽松与信贷支持有效激活了市场需求，叠加入学等刚性需求，共同修复了楼市信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

市场的温度在微观层面体现得更为真切。

北京顺义南竺园附近一家中介门店的经纪人高振光透露，6月份门店成交14套，环比5月增长超40%，客户多为刚需首置的年轻人。“很多人租房多年，发现月供与租金持平，便决定直接买房。”

29岁的林悦便是这一群体的典型代表，她在今年上半年成功购入首套房。

“预算仅230万元，且需位于四环内。”这听起来近乎不可能，但她实现了。3月，林悦在北京石景山八角板块，以228万元总价购入一套45平方米的老破小。“相比2021年高点，价格几乎便宜了100万元。虽然楼龄较老，但距地铁仅500米，通勤时间可控，性价比极高。”

在北京朝阳一家外企工作的张磊，则代表了改善型需求。他去年底计划卖掉老破小置换大三居，但因市场冷清，挂牌3个月无人问津。今年3月，看房人数激增，十余天后房子以略低于预期的价格成交。“买家虽是刚需，但出价果断，不像去年那样一味压价。”

拿到房款后，张磊迅速锁定目标小区的一套二手三居，谈判心态从容。“我知道对方也急于出手，因为同户型刚成交一套，他担心再拖会卖不出好价钱。”

最终，张磊比原预算节省约5%，成功完成置换。

“这半年最大的感受是，买卖双方都直奔成交而来，不再犹豫不决。”上述经纪人表示。

02 内生购买力充足

以往“小阳春”过后，受学区成交收尾及购房者观望情绪抬头影响，成交量常现回落，但今年市场却走出独立行情。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，6月北京二手房网签量达16,618套，环比小幅上行，表明市场内生购买力充足，前期积压需求仍在有序释放。

从上半年成交结构看，北京二手房市场刚需属性突出。数据显示，2026年上半年，北京300万元以下刚需房源成交占比达55.6%，500万元以下房源成交占比突破80%。

这意味着，低总价的刚需及刚改房源已成为本轮市场成交的主力军。

为何刚需、刚改房成交占比如此之高？中指研究院分析认为，主要源于前期房价持续回调，部分房源总价降至刚需可承受区间，性价比凸显，吸引了观望需求入市。

此外，二手房价格仍在小幅下行。有机构数据显示，北京300万元以内房源前5个月成交均价从19,680元/平方米降至19,320元/平方米，累计下跌1.83%，刚需“老破小”仍处于“以价换量”阶段。

从区域分化来看，北京楼市冷热不均：东城、西城、海淀、朝阳等核心城区144平方米以上改善性大户型5月环比上涨0.7%；反观远郊市场成交遇冷，平谷、延庆、怀柔等区域二手房成交合计占比不足5%，板块均价普遍低于2万元/平方米，房价仍有3%~5%的下行空间。

这种分化将持续多久？58安居客研究院院长张波认为，随着市场信心全面修复，远郊改善性需求将逐步释放，分化幅度不会进一步拉大。

严跃进指出，北京核心区优质房源库存被持续消化后，局部回暖趋势仍将延续。然而，远郊板块因缺乏配套支撑，去化困难将成为未来两三年的市场常态。

03 为后续市场修复积蓄动能

多位受访人士指出，上半年北京二手房市场修复的背后，离不开政策端的精准发力。

北京已取消首套与二套房商贷利率区分，二套房公积金首付比例下调至25%，多子女家庭购房限制进一步放宽，换房个税退税优惠延续至2027年底。

这些措施从成本端和预期端双向发力，为市场注入暖意。一位在北京五道口工作的科技从业者表示，看房时不再像去年那样担忧“站岗”，这种心态变化既源于对当下价格的认可，也得益于优质供给不断入市带来的信心重建。

在中指研究院看来，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，凸显了二手房性价比对刚需客群的吸引力。短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。